Pasul 3: Detectivul de acte

Înainte de a semna orice document sau de a transfera bani, trebuie să te asiguri că vânzătorul este proprietarul legal și că imobilul nu are probleme.

1. Documentele esențiale (ce să ceri)

Nu te baza pe cuvântul nimănui. Cere scanări sau poze după:

• Extrasul de Carte Funciară (de informare): Aici vezi cine e proprietarul și dacă există ipoteci, procese în instanță sau interdicții de vânzare. (Este recomandat să fie emis recent, de obicei în ultimele 30 de zile, pentru a reflecta situația actuală a proprietății). Click pentru a vedea un exemplu.
• Titlul de Proprietate: Contractul de vânzare-cumpărare anterior, act de donație sau certificat de moștenitor.
• Documentația Cadastrală (Schița): Compară schița cu realitatea din teren. Dacă peretele dintre bucătărie și living e dărâmat, dar pe schiță apare, vei avea probleme cu banca la evaluare. În plus, demolarea unor pereți fără autorizație și actualizarea documentației cadastrale poate crea probleme juridice sau la evaluarea băncii. Click pentru a vedea un exemplu.
• Certificatul de Performanță Energetică: Obligatoriu la vânzare. Este un document care indică eficiența energetică a locuinței și estimarea consumului de energie.. Pe baza lui iți poți da seama cam cât vei plăti la încălzire.Click pentru a vedea un exemplu.

2. Antecontractul (Promisiunea de vânzare)

Înainte de a cumpăra un imobil, va trebui să semnezi o promisiune de vânzare-cumpărare (antecontract). Este documentul prin care atât tu, cât și vânzătorul vă angajați să oficializați tranzacția la un moment dat.

• Avansul: Este momentul în care plătești o sumă inițială (de obicei între 2% și 4%), iar vânzătorul promite că îți rezervă apartamentul ție.
• Notarea în CF: Menționează neapărat ca acest document să fie trecut în Cartea Funciară (CF), astfel încât vânzătorul să nu poată vinde apartamentul altcuiva între timp.
• Clauza de răzgândire: Adaugă o clauză prin care, dacă vânzătorul se răzgândește, acesta este obligat să îți returneze banii (de regulă, dublul sumei achitate ca avans).
• Protecție pentru credit: Asigură-te că există clauza specifică: „Dacă banca nu aprobă creditul din motive ce țin de imobil, avansul se returnează integral.”
• Termen de finalizare: Pune un termen generos (minim 45-60 de zile) pentru a avea timp să procesezi creditul; procesul bancar este, de obicei, lung.
• Prețul și data: Stabilește clar prețul X și data limită până la care se va face tranzacția finală.

Acest document se face obligatoriu la notar, fiind indicat să alegi un notar ales de tine (nu de către vânzător). Taxa pentru antecontract este, de regulă, de câteva sute de lei.

Sfat: Vorbește cu vânzătorul toate aceste aspecte în prealabil, înainte de a programa vizita la notar.

3. Costurile notariale și taxele de achiziție

Regula generală este că cumpărătorul plătește toate taxele notariale. Este una dintre cele mai mari cheltuieli de după avans, așa că trebuie să ai acești bani pregătiți separat.

Costurile totale sunt formate din mai multe componente:

• Onorariul notarului: Este calculat în funcție de valoarea tranzacției, pe baza unei grile stabilite prin lege. Poți găsi online calculatoare orientative ale costurilor notariale pentru diferite valori ale tranzacției.
• Taxa de intabulare (ANCPI): Este taxa de înscriere a dreptului de proprietate în Cartea Funciară.
• Taxele pentru creditul ipotecar: Dacă cumperi cu credit, vei mai plăti onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă și taxa de înscriere a ipotecii.

Ca regulă generală, calculează-ți un buget de aproximativ 1% - 1.5% din valoarea imobilului pentru a acoperi toate aceste taxe (notar + ANCPI + ipotecă).

Important: Impozitul pe vânzare (transferul dreptului de proprietate) este singura taxă care cade, prin lege, în sarcina vânzătorului, nu a ta.

4. Verificarea utilităților și a datoriilor

Înainte de semnarea contractului final, trebuie să te asiguri că nu moștenești datorii de la fostul proprietar. Notarul va solicita documentele de bază, dar este datoria ta să verifici detaliile consumului.

Cere vânzătorului următoarele documente:

• Certificat de atestare fiscală:
  • Document eliberat de Direcția de Taxe și Impozite Locale. Certificatul are o valabilitate limitată (de obicei 30 de zile).
  • Demonstrează că impozitul la primărie este plătit la zi și că nu există amenzi neplătite legate de proprietate.
• Adeverință de la Asociația de Proprietari:
  • Trebuie semnată de președinte și administrator.
  • Confirmă că nu există datorii la întreținere, fond de rulment sau fond de reparații.
  • Verifică dacă există mențiuni despre restanțe la utilități comune (apă, gunoi, încălzire).
• Ultimele facturi și chitanțe de utilități:
  • Cere confirmarea plății pentru energie electrică, gaze și internet/TV.
  • Verifică dacă indexul de pe factură corespunde cu cel de pe contor în ziua vizionării (pentru a evita regularizări masive ulterioare).
• Certificatul de Performanță Energetică:
  • Este obligatoriu la vânzare. Acesta îți spune cât de bine este izolat apartamentul și la ce costuri de întreținere să te aștepți.

Checklist: Documente și acte

• Am extrasul de Carte Funciară de informare (mai nou de 30 de zile).
• Am verificat în CF dacă există ipoteci, procese sau interdicții de înstrăinare.
• Am obținut o copie după Titlul de Proprietate (contract vânzare, moștenire, donație).
• Am comparat schița cadastrală cu realitatea din teren (pereți dărâmați/modificați).
• Am primit Certificatul de Performanță Energetică al imobilului.
• Am ales un notar propriu pentru redactarea și semnarea antecontractului.
• Am negociat avansul (recomandat 5-10%).
• Am solicitat explicit notarea antecontractului în Cartea Funciară (CF).
• Am inclus clauza de returnare a avansului (sau dublului) în caz de răzgândire a vânzătorului.
• Am inclus clauza de returnare a avansului dacă banca respinge imobilul.
• Am stabilit un termen de minim 45-60 de zile pentru contractul final.
• Am fixat prețul final X în document, fără posibilitate de modificare.
• Am bugetat taxele pentru notar.
• Am primit Certificatul de Atestare Fiscală de la DITL (la zi).
• Am primit Adeverința de la Asociația de Proprietari (semnată de președinte și administrator).
• Am verificat să nu existe restanțe la fondul de rulment sau cel de reparații.
• Am verificat ultimele facturi la curent, gaz și internet/TV.
• Am verificat corespondența indexului de pe contoare cu cel din facturi.